Nagrinėjamoje byloje keliamas šalių sudarytos nuomos sutarties aiškinimo klausimas, susijęs su šalių teise nustatyti nuomos mokestį ir nuomininko pareigos mokėti nuomos mokestį (ne)vykdymu.
Pagal nuomos sutartį šalys susitarė dėl turto nuomos termino ir nuomos mokesčio, atsakovė įsipareigojo nuo turto perdavimo akto pasirašymo dienos mokėti ieškovei sutartą nuomos mokestį, su sąlyga, kad iki atitinkamos datos atsakovė atliks pagrindinius neatskiriamų turto pagerinimų darbus, nurodytus sutarties priede, o jei šių darbų neatliks iki sutartos ir sutartyje nurodytos datos mokės didesnio dydžio nuomos mokestį.
Sutarčių aiškinimo taisyklės
Sutarčių aiškinimo taisyklės yra įtvirtintos CK 6.193 straipsnyje, kuriame nustatyta, kad sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai; aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu; jeigu šalių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys (1 dalis). Visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes; aiškinant sutartį, reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje nenurodytos (2 dalis). Jeigu abejojama dėl sąvokų, kurios gali turėti kelias reikšmes, šioms sąvokoms priskiriama priimtiniausia, atsižvelgiant į tos sutarties prigimtį, esmę bei jos dalyką, reikšmė (3 dalis). Kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai; visais atvejais sutarties sąlygos turi būti aiškinamos vartotojų naudai ir sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies naudai (4 dalis). Aiškinant sutartį, taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (5 dalis).
Kasacinio teismo praktika dėl sutarčių aiškinimo taisyklių yra išsami ir išplėtota. Kai kyla šalių ginčas dėl konkrečios sutarties turinio, jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes. Sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu. Aiškinant sutartį, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. Tačiau toks sutarties aiškinimo būdas ne visada leidžia tiksliai įvertinti sutarties turinį ir nustatyti bendrą subjektyvią kontrahentų valią sukurti atitinkamus įsipareigojimus. Sutarties šalių ketinimus lemia kiekvienos iš šalių individualios savybės ir poreikiai, taigi šalių ketinimai gali nesutapti. Be to, kilus sutarties šalių ginčui, teisme gali nepavykti nustatyti tikrųjų šalių ketinimų, ypač jei sandorio šalys laikosi priešingų pozicijų, skirtingai interpretuoja sudarant sutartį buvusią jų valią ar ją iškreipia, nesutaria dėl sutarties tikslų ar turinio. Todėl tais atvejais, kai šalys skirtingai aiškina savo ketinimus pagal sutartį ir kai neįmanoma jų nustatyti taikant subjektyvų (šalių tikrųjų ketinimų) sutarties aiškinimo būdą, prioritetas teiktinas pažodiniam sutarties teksto aiškinimui (lingvistiniam aiškinimui), kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio. Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. birželio 30 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-192-969/2021 85 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką; 2022 m. balandžio 1 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-72-421/2022 25 punktą).
Nuomininko pareiga mokėti nuomos mokestį
Sprendžiant, kaip turėtų būti kvalifikuojami tarp ieškovės ir atsakovės, kaip Sutarties šalių, susiklostę teisiniai santykiai, tiek, kiek jie susiję su ieškovės teise, atsakovei iki šalių sutartos datos sukūrus dalį turto neatskiriamų pagerinimų, reikalauti padidinto mėnesinio nuomos mokesčio, reikšminga tai, kad, pirma, šalys sutarė, jog pagal jų pasirinktą mišrų nuomos mokesčio apskaičiavimo būdą turto neatskiriami pagerinimai yra dalis nuomos mokesčio, antra, šalys nenustatė Sutarties priede nurodytų darbų (įskaitant medžiagas) kainos.
Šalys sutarė, jog pagal jų pasirinktą mišrų nuomos mokesčio apskaičiavimo būdą turto neatskiriami pagerinimai yra dalis nuomos mokesčio. Pagal CK 6.501 straipsnio 1 dalyje nustatytą teisinį reguliavimą, nuomininkas, kuris nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai arba sutartis nustato ką kita. Vadinasi, šalims sutarus, jog turto neatskiriami pagerinimai yra dalis nuomos mokesčio, atsakovė neįgijo teisės reikalauti iš ieškovės turto neatskiriamiems pagerinimams sukurti būtinų išlaidų atlyginimo.
Tarp ieškovės ir atsakovės, kaip Sutarties šalių, susiklostę teisiniai santykiai, tiek, kiek jie susiję su ieškovės teise, atsakovei iki šalių sutartos datos sukūrus dalį turto neatskiriamų pagerinimų, reikalauti padidinto mėnesinio nuomos mokesčio, turėtų būti vertinami kaip santykiai, kurie susiklosto tarp šalių, kurios susitaria dėl minimalių nuostolių atlyginimo. Aišku, atsižvelgiant į Sutarties šalių susitarimą, ieškovė neįgijo teisės kaip nesumokėto nuomos mokesčio dalies reikalauti didesnės sumos, jeigu nagrinėjamoje byloje būtų nustatyta, kad turto neatskiriamiems pagerinimams sukurti reikalinga suma yra didesnė.
Civilinė byla Nr. e3K-3-63-403/2023