Civilinė byla dėl atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį teisinių padarinių.
Ieškovė nurodė, kad atsakovas nei prieš sudarydamas Preliminariąją sutartį, nei vėliau ieškovei neatskleidė parduodamo turto trūkumų. Tai patvirtina atsakovo nesąžiningumą ir laikytina esminiu Preliminariosios sutarties pažeidimu.
Šalys sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią ieškovė įsipareigojo nupirkti, o atsakovas – parduoti du butus, kuriuos atsakovas įsipareigojo sujungti į vieną turtinį vienetą. Iki Preliminariosios sutarties pasirašymo ieškovė pirmą kartą apžiūrėjo planuojamus pirkti butus tuo metu, kai buvo griaunamos sienos, antrą kartą – maždaug po mėnesio. Po Preliminariosios sutarties sudarymo ieškovė pasikvietė pažįstamą asmenį buto kokybei įvertinti, šis nurodė, kad perkamas butas galbūt turi trūkumų. Dėl to buvo pakviestas specialistas, pastarasis surašė buto apžiūros aktą ir nurodė buto trūkumus. Ieškovė, gavusi šį aktą, informavo atsakovą, jog nutraukia Preliminariąją sutartį.
Preliminariajai sutarčiai netaikytinos bendrosios sutarčių nutraukimą dėl esminio sutarties pažeidimo reglamentuojančios teisės normos, įtvirtintos CK 6.217 straipsnyje. Ši teisės norma taikytina tais atvejais, kai yra sudaryta pagrindinė sutartis. Kadangi preliminariosios sutarties objektas yra kitos – pagrindinės – sutarties sudarymas, tai preliminariosios sutarties šalies pareiškimas apie preliminariosios sutarties nutraukimą laikytinas atsisakymu sudaryti pagrindinę sutartį (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-73-687/2016 23–24 punktus).
Sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės netesybų arba nuostolių forma, reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. balandžio 11 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011; kt.).
Pirkėjas, kuriam parduotas netinkamos kokybės daiktas, turintis neaptartų trūkumų, gali pasinaudoti įstatyme nurodytais pažeistų teisių gynybos būdais. CK 6.334 straipsnio 1 dalyje nustatyti keli alternatyvūs pirkėjo teisių gynimo būdai (pvz., kad pardavėjas neatlygintai pašalintų daikto trūkumus ar kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina). Pagal CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktą pirkėjas turi teisę atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas ir kai kitų teisės gynimo būdų apginti jo teisėms, įskaitant ir nuostolių atlyginimą, nepakanka. Ar netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis, nustatytina taikant CK 6.217 straipsnio 2 dalyje nurodytus vertinamuosius kriterijus (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. kovo 23 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-133/2010; kt.)
Pardavėjas privalo garantuoti parduodamo daikto kokybę ir sudarydamas preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį. Įstatymas nedetalizuoja, kokios pasekmės kyla, kai pardavėjas, sudarydamas preliminariąją sutartį, pažeidžia šią pareigą, nenustato alternatyvių pirkėjo teisių gynimo būdų paaiškėjus daikto trūkumams po preliminariosios sutarties sudarymo kaip pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo atveju (pvz., kad pardavėjas neatlygintai pašalintų daikto trūkumus ar kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina). Įstatyme taip pat nedetalizuojama, kas sudaro pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Tai, ar pagrįstai atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį, yra vertinamoji sąvoka, priklausanti nuo konkrečių bylos aplinkybių.
Preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties galima atsisakyti ir dėl neesminių daikto trūkumų, svarbu, kad šie trūkumai buvo paslėpti (nežinomi pirkėjui sudarant preliminariąją sutartį) ir pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba nebūtų sudaręs preliminariosios sutarties, arba nebūtų sutikęs už daiktą tiek mokėti. Sudarius preliminariąją sutartį ir paaiškėjus paslėptiems trūkumams, kiekvienu atveju vertinama, ar pirkėjas turėjo pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, atsižvelgiant į konkrečias bylos aplinkybes.
Pardavėjui tenka pareiga suteikti pirkėjui informaciją apie tai, kad daiktas turi tam tikrų ypatybių, neįprastų savybių, kurių neturi kiti panašūs daiktai (CK 6.327, 6.333 straipsniai). Jeigu pardavėjas šios pareigos neįvykdė ir tokios daikto savybės paaiškėjo po sutarties sudarymo, tai tokios daikto savybės, kurių neturi kiti panašūs daiktai, gali būti laikomi paslėptais daikto trūkumais, jeigu bus įrodyta, kad šios savybės sukelia nepatogumų naudotis daiktu ar sumažina daikto naudingumą.
Civilinė byla Nr. e3K-3-226-695/2017