Pirkėjas pageidauja iš pardavėjo prisiteisti negrąžintą avansą ir netesybas. Pirkėjas ir pardavėjas tarpusavyje sudarė preliminariąją sutartį dėl nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Po preliminariosios sutarties pasirašymo pirkėjas sumokėjo pardavėjui avansą. Pirkėjas sudarė preliminariąją sutartį ketindamas įsigyti turtą. Po preliminariosios sutarties sudarymo paaiškėjo aplinkybė, jog būsimos pirkimo–pardavimo sutarties objektas neatitinka pardavėjo pateikto pasiūlymo, ši sąlyga sudarė pirkėjui pakankamą pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį. Pirkėjas informavo pardavėją, kad atsisako sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, kadangi pirkėjo manymu jis pardavėjo buvo suklaidintas dėl ketinamo įsigyti turto savybių. Atsižvelgiant į tai, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo kaltės kaltės, pirkėjas pateikė pardavėjui pretenziją dėl sumokėto avanso grąžinimo.
Šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas šią teisės normą yra nurodęs, kad preliminarioji sutartis vertinama kaip organizacinė sutartis, kuri priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tai sutartis dėl kitos (pagrindinės) sutarties sudarymo, iš jos kyla šalių prievolė aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį (nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-434-695/2018). Sutarties šalis, kuri atsisakė ar vengė sudaryti pagrindinę sutartį, siekdama išvengti civilinės atsakomybės jai taikymo, turi įrodyti, kad atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra pagrįstas (nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-117-781/2024).
Nesąžiningas šalies elgesys
Ikisutartiniuose santykiuose šalis sieja specifiniai – pasitikėjimo teisiniai santykiai, kurie reikalauja abipusio sąžiningumo viena kitos atžvilgiu. Derybose dėl sutarties sudarymo šalys, kaip ir vykdydamos sutartis, privalo elgtis sąžiningai, ir tai įtvirtinta CK 1.5, 6.4, 6.158, 6.163 straipsniuose. Šios pareigos pažeidimas yra pagrindas taikyti civilinę atsakomybę (nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-241-381/2022). Plėtojamoje kasacinio teismo praktikoje civilinės atsakomybės pažeidus pareigą elgtis sąžiningai ikisutartiniuose santykiuose taikymo klausimu laikomasi pozicijos, kad turi būti ginamas tikrumo interesas, o tam tikrais atvejais – ir lūkesčio interesas. Teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis) (nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-267-823/2023). Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri elgiasi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018). Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį (nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022). Taigi sprendžiant dėl preliminariosios sutarties šalies atsisakymo (vengimo) sudaryti pagrindinę sutartį padarinių, t. y. civilinės atsakomybės, galinčios turėti netesybų arba nuostolių formą, reikia nustatyti, buvo pagrįstas atsisakymas (vengimas) sudaryti pagrindinę sutartį ar ne (nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-166/2011).