Pirmumo teisė atnaujinti nuomos sutartį

Civilinė byla dėl žemės nuomininko pirmumo teisės atnaujinti žemės nuomos sutartį.

Ieškovė nurodė, kad tarp ieškovės ir atsakovių buvo sudarytos žemės nuomos sutartys, pagal kurias išnuomoti trys žemės sklypai. Ieškovė nuomos sutartis vykdė nepriekaištingai, todėl turėjo pagrįstą lūkestį, kad pasibaigus nuomos sutarčių terminui galės pasinaudoti pirmumo teise ir vėl sklypus išsinuomoti.

Pasibaigus nuomos sutarčių terminams buvo deramasi dėl naujų sutarčių sudarymo. Po nepavykusių derybų ieškovė gavo atsakovių raštą, kuriame nurodyta, kad žemės sklypai bus išnuomojami kartu pagal pateiktus sutarčių projektus, sutarčių sąlygos nėra derybų objektas, jos yra galutinės, o nesutikus su jomis, sutartys nurodytomis sąlygomis bus sudaromos su trečiuoju asmeniu. Ieškovė pateiktomis sąlygomis sutarčių sudaryti nesutiko, o vėliau sužinojo, kad žemės sklypai buvo išnuomoti ypač palankiomis sąlygomis, kurios ieškovei pasiūlytos nebuvo.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje, sprendžiant dėl žemės nuomininko pirmumo teisės atnaujinti žemės nuomos sutartį, yra išaiškinta, kad CK 6.566 straipsnis yra specialioji norma CK 6.482 straipsnio, nustatančio nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, atžvilgiu. CK 6.482 straipsnio 3 dalyje yra nustatyta galimybė šalių susitarimu keisti atnaujinamos nuomos sutarties sąlygas. Taip įgyvendinamas sutarties šalių laisvės principas, suteikiantis teisę žemės savininkui ir nuomininkui laisvai apsispręsti, kokiomis sąlygomis sudaryti atnaujinamą sutartį. Taigi vertinant nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, turėtų būti laikomasi nuostatų, kad sutarties sąlygos gali būti keičiamos nustatant naujas, bet ankstesnis nuomininkas turi teisę atnaujinti savo pasibaigusią sutartį naujomis sąlygomis, kurios yra tokios pačios, kokios siūlomos naujam nuomininkui. Šiuo atveju sąlygų tapatumas lyginamas tarp naujajam nuomininkui siūlomų nuomos sąlygų ir ankstesniojo nuomininko sutikimo laikytis šių naujų sutarties sąlygų. Jų tapatumas neturėtų būti suprantamas kaip nuomotojo negalėjimas keisti sutarties sąlygų ar nustatyti naujas sutarties sąlygas. Jei su nuomotojo keliamomis naujomis nuomos sąlygomis sutinka naujasis ir ankstesnis nuomininkai, tai pagal CK 6.566 straipsnį pirmenybės teise sudaryti sutartį naudojasi ankstesnis nuomininkas (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 28 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-689/2015).

Civilinio kodekso normos, įtvirtinančios nuomininko pirmumo teisę sudaryti nuomos sutartį, tarp jų ir žemės nuomos sutartį, reglamentuoja situaciją, kai atnaujinama nuomos sutartis, pasibaigus anksčiau nustatytam jos terminui, ir kai, be ankstesnio nuomininko, nuomos sutartį su nuomotoju sudaryti pretenduoja ir kiti asmenys. Šios normos suteikia nuomotojui teisę atnaujinant (sudaranti naują) nuomos sutartį nustatyti kitokias sąlygas, negu buvusios ankstesnėje sutartyje, tačiau šiomis sąlygomis atnaujinti nuomos sutartį pirmumo teisę turi ankstesnis nuomininkas, jeigu su šiomis sąlygomis jis sutinka. CK 6.482 straipsnio 4 dalies norma nustato pasekmes, kai nuomotojas, atsisakęs sudaryti nuomos sutartį su nuomininku naujam terminui (t. y. atnaujinti nuomos sutartį), nepraėjus vieneriems metams po nuomos sutarties termino pabaigos, sudaro to paties daikto nuomos sutartį su kitu asmeniu, nepranešęs nuomininkui, t. y. pažeidžia ankstesnio nuomininko pirmumo teisę atnaujinti nuomos sutartį. Tačiau ši norma nereglamentuoja situacijos, kai, nepraėjus tam pačiam terminui, su kitu asmeniu sudaryta nuomos sutartis yra keičiama.

Šalių teisė keisti sudarytą sutartį yra įtvirtinta CK 6.233 straipsnyje, kurio 1 dalyje nustatyta, kad sutartis gali būti pakeista šalių susitarimu. Tokią teisę šalims garantuoja ir sutarties laisvės principas, suteikiantis teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas (CK 6.156 straipsnio 1 dalis). CK 6.482 bei 6.566 straipsniuose įtvirtintą nuomininko pirmumo teisę atnaujinti nuomos sutartį aiškinant taip, kad su kitu asmeniu (nauju nuomininku) sudarytos nuomos sutarties sąlygos negali būti keičiamos per vienerių metų buvusio nuomininko pirmenybės teisės apsaugos terminą ar kad pakeistos nuomos sutarties sąlygos turėtų būti pateiktos ankstesniam nuomininkui tam, kad jis nuspręstų, ar pasinaudoti pirmenybės teise sudaryti nuomos sutartį naujomis sąlygomis, šios šalių teisės iš esmės būtų paneigtos, tai neatitiktų CK 6.482 bei 6.566 straipsniuose įtvirtintos nuomininko pirmumo teisės esmės, o naujai sudarytos nuomos sutarties šalys būtų verčiamos sutartį nutraukti prieš savo valią.

Civilinė byla Nr. 3K-3-46-421/2017

(8-676) 10660

Advokato kontora