Patalpų nuoma

Civilinėje byloje sprendžiama dėl imperatyviosioms įstatymo normoms prieštaraujančio sandorio negaliojimo, ieškinio senaties.

Ieškovas prašė teismo pripažinti negaliojančia 2010 m. sausio 11 d. jo ir atsakovės sudarytą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, įpareigoti atsakovę per 7 darbo dienas nuo teismo sprendimo šioje civilinėje byloje įsiteisėjimo grąžinti ieškovui išsinuomotas patalpas, priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

Ieškovas nurodė, kad 2013 m. rugsėjo mėnesį buvo atliktas Vilniaus universiteto Onkologijos instituto patikėjimo teise valdomų patalpų teisinis auditas, jo metu nustatyta, jog 2010 m. sausio 11 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis (toliau – Nuomos sutartis) buvo sudaryta pažeidžiant imperatyviuosius teisės aktų reikalavimus, susijusius su valstybės ilgalaikio materialiojo turto nuoma. Nuomos sutartis iš esmės pažeidžia viešąjį interesą ir sąžiningų trečiųjų asmenų teises bei teisėtus interesus, todėl laikytina negaliojančia.

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad 2009 m. gruodžio 19 d. skelbiant informaciją apie nuomos negyvenamųjų patalpų konkursą ir apibūdinant nuomos objektą, kaip pagrindinė sąlyga nurodyta, kad „išsinuomavus patalpas jos būtų įrengtos ir pritaikytos konferencijų rengimui“. Taigi akivaizdu, kad tokio pobūdžio informacija apie nuomos objektą yra orientuota į tokį verslo segmentą, kurio veikla (viena iš veiklų) yra konferencijų rengimas. Taip pat nustatyta, kad vienintelį turto nuomos konkurso pasiūlymą pateikė atsakovė, kuri jau konkurso paskelbimo metu nuomos objekte vykdė mažmeninės prekybos farmacijos, medicinos ir ortopedinėmis prekėmis, vaistinės, ruošiančios ir parduodančios vaistus, veiklą (pagal UAB I. B. vaistinės įstatų 2.2 punktą konferencijų rengimas nėra atsakovės komercinės veiklos rūšis). Taigi nė vienas verslo subjektas, kurio veikla susijusi su konferencijų rengimu, konkursui pasiūlymo nepateikė.

Vadinasi, ginčijama 2010 m. sausio 11 d. Nuomos sutartimi išnuomodamas ginčo patalpas atsakovei ir perduodamas jas naudoti vaistų ir kitų medicininių priemonių prekybos veiklai plėtoti, ieškovas nepaisė viešai skelbto turto nuomos konkurso paskirties. Paskelbdamas konkursą nepatraukliai siūlytomis sąlygomis konferencijų rengimo veiklai organizuoti (minėta, pasiūlymo nepateikė nė vienas tokia veikla užsiimantis verslo subjektas), išnuomojo patalpas kitai, nei konkurso sąlygose nurodytai, ir, tikėtina, verslo plėtojimo prasme patrauklesnei (tai patvirtina ir trečiojo asmens UAB „Naujakiemio vaistinė“ interesas byloje) veiklai – prekiauti medicininės paskirties produktais. Toks Nuomos sutarties sudarymas nesuderinamas ir su Vyriausybės 2001 m. gruodžio 14 d. nutarimu Nr. 1524 ,,Dėl valstybės materialiojo turto nuomos“ patvirtintų Valstybės materialiojo turto viešo nuomos konkurso organizavimo taisyklių, kuriomis yra reglamentuoti valstybės turto nuomos, kai turtas išnuomojamas viešo konkurso būdu, teisiniai santykiai, 9.3 ir 27.2 punktų nuostatomis.

Turto nuomos konkurso tikslo ir paskirties nepaisymas sudarant ginčijamą Nuomos sutartį ir taip galbūt eliminuojant realaus varžymosi konkurse siūlant didžiausią nuomos kainą galimybę nulėmė Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 8¹ straipsnyje nustatytų visuomenės naudos, efektyvumo, racionalumo ir viešosios teisės principų, kurie, minėta, teismų praktikoje pripažįstami imperatyviaisiais, pažeidimą, kas lemia ir viešojo intereso pažeidimą. Sandoriai, sudaryti pažeidus viešosios teisės principą, kai valstybės (savivaldybių) turtas įgyjamas (perduodamas) kitaip, negu nustatyta imperatyviu reikalavimu, pažeidžiant įtvirtintą tvarką ir šio reguliavimo tikslus, yra niekiniai (CK 1.80 straipsnis).

Kasatorės nurodomi argumentai, kad ginčo patalų nuoma vaistinės veiklai yra racionalesnė ir efektyvesnė, nei konferencijoms rengti, kas būtų naudingiau visuomenės interesams, tačiau teismai dėl šių argumentų nepasisakė, teisėjų kolegijos taip pat atmetami, kaip nepagrįsti. Jau pirmiau minėta, kad valstybės turtas negali būti perleidžiamas pažeidžiant įtvirtintą tvarką ir reikalavimus, t. y. turto perleidimo sandoris turi atitikti dėl jo skelbto viešo konkurso paskirtį ir tikslus, o jų nepaisymas ir turto išnuomojimas ne konkurso skelbime nurodytai veiklai beveik panaikina realaus varžymosi konkurse galimybę. Taigi turtą išnuomojus ne pagal viešai paskelbto konkurso skelbime nurodytą turto naudojimo paskirtį – konferencijoms rengti, bet kitai tikslinei turto naudojimo paskirčiai, kuri nebuvo nurodyta konkurso skelbime – vaistinės veiklai, reiškia, kad konkurse nedalyvavo subjektai, galbūt turėję interesą plėtoti prekybos farmaciniais ir medicininiais produktais veiklą ir taip daryti įtaką turto nuomos kainai, kuri, minėta, yra esminis kriterijus, konkurse atrenkant valstybės turto nuomininką.

Civilinė byla Nr. 3K-3-166-684/2016