Notarinė sandorių forma

Civilinėje byloje sprendžiama dėl sandorio, kuriam įstatymo nustatyta privaloma notarinė forma ir kuris sudarytas jos nesilaikant, pripažinimą galiojančiu.

Ieškovai paveldėjo dalį nekilnojamojo turto. Ieškovai norėjo parduoti savo paveldėtą nekilnojamojo turto dalį. Namo bendraturčiams atsisakius pirkti namo dalį, ieškovai su atsakovu sudarė pirkimo–pardavimo sutartį dėl šio namo dalies ir jam priklausančio žemės sklypo pirkimo pavadintą Atsiskaitymo akto sutartimi.

Ši sutartis nebuvo patvirtinta notaro, bet buvo susitarta tą padaryti ateityje. Ieškovai perdavė atsakovui gyvenamojo namo dalies raktus, nemokėjo komunalinių mokesčių, tačiau sumokėjo žemės nuomos mokestį. Ieškovai mano, kad atsakovas tapo nekilnojamojo turto savininku ir turėtų grąžinti už žemės nuomą sumokėtą pinigų sumą.

CK 1.93 straipsnio 4 dalies norma turi būti aiškinama ir taikoma nepažeidžiant civilinėje teisėje galiojančio sutarties laisvės principo, pagal kurį civilinių santykių subjektai yra laisvi spręsti, ar sudaryti sutartį ar jos nesudaryti. Negalima priversti asmens sudaryti sutartį prieš jo valią, išskyrus atvejus, kai tokia pareiga nustatyta įstatymo ar savanoriško įsipareigojimo (CK 6.156 straipsnio 1, 2 dalys). Konkreti sutartis gali būti sudaryta tik suderinta šalių valia, nukreipta į pageidaujamų civilinių teisinių santykių sukūrimą, pakeitimą ar nutraukimą. Todėl teismas, pripažindamas pirkimo–pardavimo sandorį galiojančiu, pirmiausiai turi nustatyti sandorio, t. y. šalių susitarimo, nors ir netinkamai įforminto (nepatvirtinto notaro), kaip tokio, faktą. Jeigu šalys nebuvo pasiekusios susitarimo, teismas negali pripažinti sandorio galiojančiu, nes tai iš esmės reikštų, kad teismas patvirtina tam tikrą sandorį ir sukuria šalių teises ir pareigas, dėl kurių šalys apskritai nebuvo susitarusios (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. kovo 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-70/2010; 2011 m. balandžio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-151/2011).

Kasacinio teismo išaiškinta, jog tam, kad būtų galima taikyti CK 1.93 straipsnio 4 dalyje nurodytą išimtį, būtinos tokios sąlygos: 1) sandoris yra dvišalis; 2) viena sandorio šalis visiškai ar iš dalies įvykdė sandorį; 3) kita sandorio šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka. Nustačius, kad nėra bent vienos iš nurodytų sąlygų, nėra pagrindo pripažinti sandorį galiojančiu pagal CK 1.93 straipsnio 4 dalį. Vykdant sandorį savo valią išreiškia ne tik šalis, kuri jį vykdo, bet ir šalis, kuri priima įvykdymą, todėl turi būti akivaizdi šalių valia ne tik sudaryti, bet ir įvykdyti sandorį. Sandorį, įvykdytą tokiu būdu, kad negalima nustatyti kitos šalies neabejotinos valios jį sudaryti ir įvykdyti, nėra pagrindo pripažinti galiojančiu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. gruodžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-581/2007; 2008 m. rugsėjo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-416/2008; 2011 m. balandžio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-151/2011).

Tam, kad būtų patenkintas reikalavimas pripažinti galiojančiu notariškai neįformintą nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandorį, turi būti konstatuota, kad jo šalių valia atitiko CK 6.305 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą pirkimo–pardavimo sutarties sampratą, pagal kurią pirkimo–pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (kainą). Pirkėjas įgyja teisę savo nuožiūra, nepažeisdamas įstatymų ir kitų asmenų teisių ir interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti (CK 4.37 straipsnio 1 dalis).

Tarp šalių buvo sudaryta ne pirkimo–pardavimo sutartis, o susitarimas dėl atstovavimo parduodant nekilnojamąjį turtą. Kasacinis teismas nenustato faktų ir yra saistomas bylą nagrinėjusių teismų nustatytų aplinkybių, kurios gali būti kvestionuojamos tik dėl neteisingo proceso normų, reglamentuojančių įrodinėjimą, taikymo (CPK 347 straipsnio 2 dalis, 353 straipsnio 1 dalis). Įvertinusi bylos procesinių dokumentų turinį teisėjų kolegija konstatuoja, kad ieškovų kasacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo pripažinti, jog nustatydami ginčo aplinkybes teismai padarė proceso teisės normų taikymo klaidų. Ieškovai kasaciniame skunde iš esmės pakartoja savo poziciją ir nesutikimą su teismų išvadomis, tačiau teisės taikymo ar aiškinimo klausimų nepateikia.

Civilinė byla Nr. 3K-3-200-469/2017

(8-676) 10660

Advokato kontora