Šalys tarpusavyje sudarė preliminariąją sutartį, pagal kurią susitarė sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį. Pardavėjas įsipareigojo nekilnojamojo turto objektą parduoti, o pirkėjas nupirkti nekilnojamąjį turtą.
Pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis iki šalių sutartyje numatyto termino nebuvo sudaryta dėl pardavėjo kaltės, todėl pirkėjas prašė tarp šalių sudarytos preliminariosios sutarties pagrindu iš pardavėjo priteisti nurodyto dydžio sumą, kaip šalių aptartus minimalius pirkėjo nuostolius. Pirkėjas laikosi nuomonės, kad pardavėjas privalo sumokėti netesybas, kadangi pagrindinė turto pirkimo pardavimo sutartis iki sutartyje nustatyto termino nebuvo sudaryta dėl pardavėjo veiksmų. Pirkėjas mano, kad pardavėjas nuslėpė tam tikrus duomenis susijusius su parduodamu turtu. Pardavėjo įsitikinimu, aplinkybė, dėl kurios negalėjo būti sudaryta pagrindinė sutartis, yra susijęs su trečiųjų asmenų veiksmais ir pardavėjas negali būti atsakingas už pagrindinės sutarties nesudarymą. Sutartyje nustatytas netesybų dydis nebuvo šalių aptartas.
Netesybos pagal sutartį
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.165 straipsnio 1 dalis). Tai organizacinė sutartis, priskirtina ikisutartinių santykių, reglamentuojamų CK 6.163–6.165 straipsniuose, stadijai. Pradėjus derybas, šalis sieja specifiniai – pasitikėjimo teisiniai santykiai, kurie reikalauja abipusio sąžiningumo viena kitos atžvilgiu. Derybose dėl sutarties sudarymo šalys, kaip ir vykdydamos sutartis, privalo elgtis sąžiningai (CK 1.5, 6.4, 6.158, 6.163 straipsniai). pareigos pažeidimas yra pagrindas taikyti civilinę atsakomybę.
Netesybos pagal sutartį – sutartyje nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta ar netinkamai įvykdyta (CK 6.71 straipsnio 1 dalis). Preliminariosios sutarties šalis CK 6.165 straipsnio 4 dalies prasme turi teisę reikalauti ir netesybų, kaip minimalių nuostolių, patirtų dėl kitos šalies nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį, atlyginimo, jeigu tokia turtinė prievolė yra įtvirtinta sutartyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-11-469/2020). Pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys (CK 6.163 straipsnio 3 dalis).
Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad tais atvejais, jeigu netesybų mokėjimo pagrindas pagal preliminariosios sutarties nuostatas yra pagrindinės sutarties nesudarymas ir nustatyta, kad kita šalis tinkamai vykdė pareigas pagal sutartį ir neprisidėjo prie pagrindinės sutarties nesudarymo (nesutrukdė kitai šaliai sudaryti pagrindinę sutartį), tokios sutarties nuostatos yra pagrindas taikyti asmeniui civilinę atsakomybę netesybų forma, nebent jis įrodytų civilinę atsakomybę šalinančias aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 10 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-209-695/2018).
Pardavėjas privalo pirkėjui grąžinti sumokėta sumą (avansą) ir sumokėti tokio pat dydžio netesybas tuo atveju, jei pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis iki šalių sutartyje nustatytos datos nebūtų pasirašyta dėl pardavėjo kaltės (įskaitant atsisakymą bei vengimą sudaryti sutartį). Nesant duomenų, patvirtinančių pardavėjo ikisutartinių santykių nevykdymą, vengimą ar atsisakymą sudaryti pagrindinę sutartį atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri elgiasi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo ją sudaryti.