Nekilnojamojo turto pirkimas

Byla dėl dovanojimo sutarties pripažinimo negaliojančia, restitucijos taikymo, nuosavybės teisės ieškovui pripažinimo pagal nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, įpareigojimo įregistruoti pirkimo–pardavimo sutartį Nekilnojamojo turto registre.

Kasacinėje byloje sprendžiama dėl teisės normų, reglamentuojančių nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties, sudarytos galiojant 1964 m. Civiliniam kodeksui, neįregistravimo pasekmių.

Ieškovas nurodė, kad 1995 m. su atsakove sudarė notarinę Turto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią įsigijo Pastatus, jais iki šiol naudojasi ir gyvena su sutuoktine – trečiuoju asmeniu, atliko daug remonto darbų, įvedė vandentiekio ir kanalizacijos sistemą. Nurodytas sandoris niekada nebuvo ginčijamas. Po kurio laiko atsakovė kreipėsi į teismą dėl iškeldinimo, atsisakė duoti sutikimą VĮ Registrų centre registruoti pirkimo–pardavimo sutartį. 2018 m. gavus dokumentus iš archyvo paaiškėjo, kad 1995 m. sutartis buvo registruota seniūnijoje.

Nagrinėjamoje byloje sprendžiamas klausimas dėl 1995 m.  sudarytos Pastatų pirkimo–pardavimo sutarties teisinės registracijos. Sutarties sudarymo metu galiojusios redakcijos 1964 m. CK 255 straipsnyje buvo nustatyta, kad nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis turi būti notariškai patvirtinta ir per tris mėnesius įregistruota atitinkamoje turto registravimo įstaigoje, jeigu įstatymai nenustato kitokio termino. Dėl svarbių priežasčių šį praleistą terminą gali atkurti teismas. Šiame straipsnyje nustatytų taisyklių nesilaikymas nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį darė negaliojančią. 1964 m. CK 149 straipsnio 2 dalyje taip pat buvo įtvirtinta, kad jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turi būti įregistruojama, tai nuosavybės teisė atsiranda įregistravimo momentu.

Priėmus 2000 m. CK šios srities teisinis reguliavimas pasikeitė taip, kad nuosavybės teisė į nekilnojamuosius daiktus (turtą) atsiranda nuo turto perdavimo įgijėjui momento (išskyrus atvejus, kai ką kita nustato sutartis ar įstatymas), o ne nuo sandorio įregistravimo viešame registre momento. Naujuoju nuosavybės santykių reglamentavimu atsisakyta neproporcingai didelės viešojo administravimo veiksmų įtakos privatiniams nuosavybės teisiniams santykiams, tačiau 2000 m. CKtaikytinas tik tiems civiliniams teisiniams santykiams, kurie atsirado jam įsigaliojus. Tam tikras išimtis pereinamojo laikotarpio situacijoms reglamentuoti nustatė Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo nuostatos.

Nagrinėjamai bylai aktualūs reikalavimai sandorio formai aptarti Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnyje, kurio 1 dalyje nustatyta, kad sandorio formai taikomi jo sudarymo metu galioję įstatymai. 2000 m. CK 1.71–1.76 straipsniuose nustatytos normos dėl sandorių formos reikalavimų taikomos tiems sandoriams, kurie buvo sudaryti įsigaliojus šiam kodeksui, išskyrus šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nustatytas išimtis. Nagrinėjamoje byloje aktuali Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalyje nustatyta išimtis, kad jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas. Ši teisės norma skirta būtent tokioms faktinėms situacijoms, kokia susiklostė nagrinėjamos bylos atveju: 1995 m. sutartis, kuriai pagal sudarymo metu galiojusį 1964 m. CK 255 straipsnį buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, per nustatytą terminą nebuvo įregistruota ir ieškovas prašė teismo praleistą terminą atnaujinti.

Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad, atsižvelgiant į byloje susiklosčiusią faktinę situaciją, kai, iki 2001 m. liepos 1 d. (2000 m. CK įsigaliojimo) pasibaigus 1964 m. CK 225 straipsnyje nustatytam trijų mėnesių terminui nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties teisinei registracijai atlikti, įsiteisėjusiu teismo procesiniu sprendimu šį terminą atsisakyta atnaujinti Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalyje nustatyta tvarka, bylą nagrinėję teismai padarė pagrįstą ir teisingą išvadą, jog 1995 m. sutartis negalioja nuo jos sudarymo dienos, nes ji nebuvo sudaryta ta privaloma tvarka, kuri buvo imperatyviai nustatyta įstatymo, galiojusio jos sudarymo momentu.

Civilinė byla Nr. 3K-3-270-684/2020

Kontaktai

(8-676) 10660