Civilinė byla dėl nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu, įpareigojimo vykdyti sutartį ir nuomos sutarties pakeitimo nustatant nuomos kainą.
Byloje sprendžiama dėl terminuotos žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo iniciatyva, kai šalys nesusitaria dėl žemės sklypo nuomos kainos.
Ieškovė prašė pripažinti neteisėtu atsakovų vienašalį žemės nuomos sutarties nutraukimą, įpareigoti atsakovus vykdyti žemės nuomos sutartį (toliau – Nuomos sutartis) bei pakeisti Nuomos sutartį nustatant fiksuotą nuomos kainą per metus.
Ieškovė nurodė, kad su buvusiu žemės sklypo savininku sudarė nuomos sutartį dėl žemės sklypo nuomos terminuotam laikui d. Pagal šią sutartį ieškovė įsipareigojo už jai nuomojamą sklypą mokėti natūra (javais) už kiekvieną hektarą. Pasibaigus nuomos sutarties terminui, ieškovė ir toliau naudojosi žemės sklypu, todėl sutartyje šalys padarė prierašą, kad ji pratęsiama neterminuotam laikotarpiui. Kadangi ši nuomos sutartis buvo išregistruota iš Nekilnojamojo turto registro, tai vėliau šalys tarpusavyje sudarė Nuomos sutartį dėl to paties žemės sklypo nuomos terminuotam laikui, ją įregistravo Nekilnojamojo turto registre. Sudarydamos Nuomos sutartį, šalys susitarė dėl mišraus nuomos apmokėjimo, t. y. ieškovė atsiskaitydavo žemės ūkio produkcija, daiktais, o nuomotojui paprašius – ir pinigais.
Pagal žemės nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį (CK 6.545 straipsnio 1 dalis). CK 6.550 straipsnyje nustatyti reikalavimai šalių sudarytai žemės nuomos sutarčiai, t. y. sutartyje, be kitų sąlygų, turi būti nurodytas užmokestis už žemės nuomą (CK 6.550 straipsnio 1 dalies 11 punktas). CK 6.552 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu.
Bendrosiose nuomos teisinius santykius reglamentuojančiose teisės normose įtvirtinta galimybė teismui nustatyti nuomos mokestį, t. y. jeigu sutartyje nenustatytas konkretus mokesčio dydis ar jo apskaičiavimo metodika, tai abi sutarties šalys turi teisę kreiptis į teismą su prašymu paskirti nepriklausomus ekspertus nuomos mokesčio dydžiui nustatyti (CK 6.487 straipsnio 2 dalis).
Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl nuomos sutarties galiojimo tuo atveju, kai nuomotojas siekė nustatyti didesnį nuomos mokestį, tačiau šalims nepavyko dėl tokio susitarti, nurodė, kad nepavykęs šalių susitarimas dėl didesnio nei nustatyta sutartyje mokesčio dydžio nelaikytinas sutarties nutraukimu ar naujo nuomos sutarties termino nustatymu – tokiu būdu nuomotojas tik išreiškia valią pakeisti nuomos sutarties sąlygą, konkrečiu atveju – nustatyti didesnį žemės nuomos mokestį (CK 6.223 straipsnis), taip pat pažymėjo, kad žemės nuomos mokestis nėra esminė žemės nuomos sutarties sąlyga, žemės nuomos sutartis galioja ir nesusitarus dėl mokesčio (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-74/2014).
Aptartas teisinis reglamentavimas ir teismo praktika sudaro pagrindą pripažinti, kad žemės nuomos mokestis ir jo dydis nėra esminė nuomos sutarties sąlyga, dėl kurios nesusitarus sutartis negalioja. Tai, kad rašytinėje privačios žemės nuomos sutartyje nenurodyta nuomos kaina, savaime nėra pagrindas spręsti, kad sutartis netinkamai sudaryta ir dėl tokios kainos nesusitarta. Dėl tokios sutarties sąlygos šalys gali susitarti žodžiu ar konkliudentiniais veiksmais, tačiau kilus ginčui joms kyla pareiga tai įrodyti. Tuo atveju, kai nuomos sutartyje šalys nėra įvardijusios konkretaus nuomos mokesčio dydžio, o naujasis nuomotojas siekia tokį nustatyti (pakeisti ankstesnio nuomotojo ir nuomininko pasirinktą abipusiu susitarimu atsiskaitymo būdą) ir šalys nesusitaria dėl sąlygų pakeitimo, nuomotojas neturi pagrindo rinktis kraštutinę priemonę ir vienašališkai nutraukti sutartį. Tokiu atveju suinteresuota pakeisti sutartį šalis įgyja teisę kreiptis į teismą dėl sutarties sąlygos pakeitimo (CK 6.223 straipsnis).
Civilinė byla Nr. e3K-3-260-684/2020
(8-676) 10660