Sutarties pripažinimas galiojančia

Civilinė byla dėl nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo patvirtinimo ir pripažinimo galiojančia.

Ieškovas kreipėsi į teismą, prašydamas pripažinti galiojančia ieškovo ir atsakovo sudarytą buto (duomenys neskelbtini), ir žemės sklypo 1/250 idealiosios dalies pirkimo–pardavimo sutartį, patvirtinti jos sudarymą ir priteisti  bylinėjimosi išlaidas.

2009 m. gruodžio 3 d. atsakovai UAB „Sostinės būstai“ ir UAB „IBCA“ sudarė preliminariąją būsimo nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, kuria UAB „Sostinės būstai“ įsipareigojo už 93 077,39 Eur (321 377,61 Lt) parduoti, o UAB „IBCA“ už šią kainą nupirkti pardavėjo (duomenys neskelbtini) statomą dviejų kambarių butą. Šalys susitarė ne vėliau kaip iki 2010 m. gegužės 1 d. sudaryti buto pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, taip pat tai, jog jei pirkėjas nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, jis privalo sumokėti pardavėjui netesybas – 57 924 Eur (200 000 Lt) baudą. Pardavėjas įsipareigojo pasirašius pagrindinę sutartį panaikinti šios sutarties sudarymo metu esamą buto įkeitimą. Tą pačią dieną šalys sudarė 93 077,39 Eur (321 377,61 Lt) piniginių prievolių tarpusavio įskaitymo sutartį, kuria pirkėjas padengė pardavėjui preliminariojoje sutartyje nustatytą visą buto kainą.

Pagal CK 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą išskirtini tokie šios sutarties bruožai: 1) aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; 2) aptariami būsimos pagrindinės sutarties dalykas ir esminės pagrindinės sutarties sąlygos; 3) nurodomas terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; 4) susitarimas įforminamas raštu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje V. Š. v. A. N., bylos Nr. 3K-P-382/2006; kt.). Taigi, preliminarioji sutartis yra organizacinė, jos objektas yra būsima pagrindinė sutartis, o pagrindinės sutarties objektas yra turtinė vertybė, dėl kurios šalys sudaro sutartį. Preliminarioji sutartis įprastai šalims nesukuria teisės teismo tvarka reikalauti, kad kita šalis sudarytų pagrindinę sutartį, t. y. per sutartyje nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, pasibaigia šalių sutartiniai santykiai dėl sutartyje sulygto daikto pirkimo–pardavimo.

Pagal kasacinio teismo formuojamą praktiką preliminariąja sutartimi nesukuriama piniginė prievolė, t. y. prievolė, kurioje pinigai atliktų mokėjimo-atsiskaitymo funkciją, nes ja nė viena šalis neįgyja turtinės naudos. Vis dėlto nors įstatyme nenustatyta pareigos perduoti pinigus kitai šaliai pagal preliminariąją sutartį, tačiau sutarties laisvės principas leidžia šalims susitarti ir dėl kitų sąlygų (pvz., pinigų perdavimo kitai šaliai), kurios neprieštarautų imperatyviosioms įstatymo normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei. Tokiu atveju, susitarus dėl pinigų perdavimo kitai šaliai, būtų peržengtos preliminariosios sutarties ribos ir toks susitarimas neatliktų mokėjimo- atsiskaitymo funkcijos, bet turėtų kitą preliminariajai sutarčiai aktualią reikšmę. Dėl to pagal preliminariąją sutartį perduodami pinigai gali būti šalių sutartas prievolės įvykdymo užtikrinimo būdas, kaip, pvz., bauda už atsisakymą ar vengimą sudaryti pagrindinę sutartį arba kaip šalių sutartas prievolės įgyvendinimo būdas, kuriuo užtikrinamas iš anksto šalių aptartų nuostolių atlyginimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. sausio 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Observis“ v. A. S. ir kt., bylos Nr. 3K-3-111/2013). CK 6.165 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigia, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą jos nesudaro. Tačiau jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis).

Sutarties šalims nesutariant dėl sudarytos sutarties turinio, ji aiškinama pagal bendrąsias sutarčių aiškinimo taisykles, įtvirtintas CK 6.193 straipsnyje, vadovaujantis sąžiningumo bei sisteminio sutarties sąlygų aiškinimo principais. Aiškinat sutartį, turi būti nagrinėjami tikrieji jos šalių ketinimai (valia) sutarties sudarymo metu, atskleidžiami įvertinant sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybų dėl sutarties sudarymo pobūdį, šalių elgesį ir aplinkybes po sutarties sudarymo, ją vykdant, kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. liepos 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Šiaulių miesto savivaldybės administracija v. UAB „Artapolas“, bylos Nr. 3K-3-323/2010; 2014 m. sausio 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. S. v. BUAB „Atkirtos būstas“, kt., bylos Nr. 3K-3-134/2014).

Civilinė byla Nr. 3K-3-81-219/2015 (S)

Kontaktai